Apsaimniekošanas līguma paraugs
___________________(vieta)
2012.gada ___. _____________ Nr. ________
Daudzdzīvokļu mājas ___________________ (pilsētā), _______________________ _______________________ (adrese, mājas nosaukums) dzīvokļu, nedzīvojamo telpu un mākslinieku darbnīcu īpašnieki, turpmāk tekstā – Īpašnieki, paužot savu brīvu gribu, no vienas puses, un
Sabiedrība ar ierobežotu atbildību „”, reģ. Nr. _______________, juridiskā adrese Rīgā, __________________, LV-___________, tās valdes ________________personā, kas rīkojas, pamatojoties uz statūtu pamata, turpmāk tekstā – Pārvaldnieks, no otras puses, abi kopā, turpmāk tekstā – Līdzēji, savstarpēji vienojoties, bez maldības, viltus un spaidiem noslēdz šādu līgumu, turpmāk tekstā – Līgums:
1. LĪGUMA PRIEKŠMETS
1.1. Īpašnieki uzdod un pilnvaro Pārvaldnieku, bet Pārvaldnieks apņemas par Līgumā noteikto samaksu pārvaldīt nekustamā īpašuma, kura adrese ir,(kadastra Nr. __________) un kas sastāv no zemes gabala _______ kv.m platībā, un uz tā atrodošās dzīvojamās ēkas un ar to funkcionāli saistītajām būvēm, Īpašnieku kopīpašumā esošo daļu un piesaistīto zemes gabalu, kas ir nepieciešams mājas uzturēšanai, turpmāk tekstā – Īpašums.
1.2. Līdzēji vienojas, ka Īpašnieku kopīpašumā esošā daļa ir pie dzīvokļa īpašumiem piederošā kopīpašumā esošā daudzdzīvokļu mājas daļa, kas sastāv no ārsienām, dzīvokli, neapdzīvojamo telpu vai mākslinieka darbnīcu atdalošām sienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, kā arī logiem, durvīm, komunikācijām, līdz komunikācijas ievadam dzīvoklī, (izņemot apkuri, ja nav tehnisku iespēju atslēgt siltumķermeni), kā arī pie dzīvokļa īpašumiem piederošā kopīpašumā esošā daļa ir iekārtas un citi ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistīti elementi, kas nepieder pie dzīvokļa, neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas, kā arī zemes gabals, ja tas nav citas fiziskās vai juridiskās personas īpašumā.
2. PĀRVALDNIEKA PIENĀKUMI UN TIESĪBAS
2.1. Pārvaldniekam ir pienākums veikt Īpašuma pārvaldīšanu atbilstoši Līguma noteikumiem, Īpašnieku sapulču lēmumiem un spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, t.sk.:
2.1.1. dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) atbilstoši normatīvo aktu prasībām:
a) dzīvojamās mājas sanitārā apkope;
b) apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšana, kā arī sadzīves atkritumu izvešana;
c) dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju vizuāla apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts;
d) dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana;
e) dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšana;
2.1.2. pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, tajā skaitā:
a) pārvaldīšanas darba plāna, tajā skaitā uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna, sagatavošana;
b) nākamā gada budžeta projekta sagatavošana;
c) finanšu uzskaites organizēšana;
2.1.3. dzīvojamās mājas lietas uzturēšana;
2.1.4. informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām.
2.1.5. Īpašnieku vārdā slēgt līgumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, nodrošinot pastāvīgu šādu pakalpojumu piegādi Īpašniekiem:
- Siltumenerģijas piegādi;
- Aukstā ūdens piegādi un pieslēgumu kanalizācijai;
- Sadzīves atkritumu izvešanu;
- Liftu apkalpošanu;
- Par ugunsdzēsības iekārtu apkalpošanu;
- Elektroenerģijas piegādi;
- Deratizāciju un dezinfekciju;
- Par apkures sistēmas, ūdens, kanalizācijas,
elektroapgādes sistēmas avāriju likvidēšanu;
- Par dabasgāzes piegādi;
- Katlu māja uzturēšanu un ekspluatāciju;
- Pārvaldnieks ir pilnvarots slēgt citus līgumus, kas nepieciešami Īpašuma pārvaldīšanai un uzturēšanai;
2.1.6. Sadalīt starp Īpašniekiem maksu par Īpašuma pārvaldīšanu un maksu par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem atbilstoši piegādātāju rēķiniem. Visi aprēķini tiek veikti proporcionāli, ņemot vērā dzīvokļa, mākslinieku darbnīcas vai nedzīvojamās telpas kopējo platību, izņemot apkuri, par kuru aprēķini tiek veikti pēc dzīvokļa platības un izņemot pakalpojumus, kuru uzskaite tiek veikti, pamatojoties uz dzīvoklī, mākslinieku darbnīcā vai nedzīvojamā telpā novietotām mēriekārtām.
2.1.7. Piestādīt attiecīgus rēķinus, atbilstoši šī Līguma nosacījumiem, saņemt no Īpašniekiem, t.sk. arī no tiem, kuri nav šī Līguma dalībnieki, maksu par nepieciešamajiem izdevumiem Īpašuma pārvaldīšanai (t.sk. Nepieciešamā remonta izdevumus) un maksu par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem, kā arī sekot, lai šie maksājumi tiktu veikti laikus.
2.1.8. Veikt ar pārvaldīšanu saistīto dokumentu pienācīgu uzskaiti un glabāšanu saskaņā ar normatīvo aktu prasībām.
2.1.9. Sagatavot un iesniegt Īpašnieku kopsapulcei apstiprināšanai plānotos nepieciešamos izdevumus Īpašuma pārvaldīšanai un nepieciešamo remontu plānotos izdevumus.
2.1.10. Sagatavot un iesniegt Īpašniekiem rakstveida pārskatu par šajā līgumā noteiktajiem Pārvaldnieka veiktajiem pārvaldīšanas uzdevumiem, tajā skaitā pārskatu par pārvaldniekam nodoto finanšu līdzekļu un mantas izlietošanu līdz katra gada 31.maijam.
2.1.11. Pēc Īpašnieka pieprasījuma sniegt informāciju par savu Līgumā noteikto saistību izpildi.
2.1.12. Pārvaldnieka pienākums ir veikt Īpašuma pārvaldīšanu spēkā tiktāl, ciktāl Īpašnieki ar saviem maksājumiem nodrošina pietiekamu finansējumu pārvaldīšanas darbu veikšanai un pamatpakalpojumu sniegšanai.
2.2. Pārvaldniekam ir tiesības:
2.2.1. veikt kopīpašumā esošo komunikāciju un Īpašuma elementu vizuālu apskati un remontu, ne vēlāk kā 3( trīs) dienas iepriekš saskaņojot šo darbu veikšanas laiku ar Īpašnieku, ja šo darbību veikšana saistīta ar iekļūšanu konkrētam Īpašniekam piederošā dzīvokļa īpašumā/mākslinieku darbnīcā vai nedzīvojamā telpā, bet avārijas situācijās – nekavējoties, saskaņojot darbus to veikšanas gaitā;
2.2.2. nepieciešamības gadījumā veikt Īpašuma ieņēmumu un izdevumu tāmē neiekļautus darbus, ja šo darbu nepieciešamību apstiprina eksperts Latvijas būvnormatīvos paredzētajā kārtībā un arī gadījumos, ja uz nepieciešamo darbu izpildes brīdi vēl nav uzkrāti nepieciešamie finanšu līdzekļi:
– rakstiski informējot Īpašnieku pilnvarotās personas (DzĪB, fiziska persona/personu grupa), ja darbu izmaksas nepārsniedz LVL …….(…….latu);
– ar Īpašnieku pilnvarotās personas (DzĪB, fiziska persona/personu grupa) rakstisku atļauju, ja darbu izmaksas nepārsniedz LVL …….(…….latu);
– ar Īpašnieku kopsapulces lēmumu, ja darbu izmaksas pārsniedz LVL …..(….. latu);
2.2.3. dot Īpašniekiem norādījumus sanitāro, drošības tehnikas un ugunsdrošības normu ievērošanai;
2.2.4.nepieciešamības gadījumā sasaukt Īpašnieku kopsapulci;
2.2.5. veikt visas parādu piedziņai nepieciešamās darbības normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā gadījumā, ja jebkurš no Īpašniekiem Līgumā noteiktajos termiņos, apmērā un kārtībā neveic noteiktos maksājumus;
2.2.6. Pārvaldnieks ir pilnvarots pārstāvēt Īpašnieku intereses jautājumos, kas saistīti ar Īpašuma pārvaldīšanu valsts, pašvaldības iestādēs un citās institūcijās, attiecībās ar visām fiziskajām un juridiskajām personām, kā arī tiesās, tajā skaitā pasūtīt/iesniegt un saņemt visus nepieciešamos dokumentus, izziņas un citus datus valsts un pašvaldības institūcijās, tajā skaitā Valsts zemes dienestā, Zemesgrāmatās un Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldē;
2.2.7.šajā līgumā minēto pienākumu veikšanai Pārvaldniekam ir tiesības piesaistīt nepieciešamo personālu.
2.3. Īpašnieki pilnvaro Pārvaldnieku Īpašnieku vārdā saskaņot darbības, kas skar vai var attiekties uz Īpašumu un tā elementiem normatīvajos aktos noteiktā kārtībā.
2.4. Pārvaldniekam ir liegtas jebkāda veida darbības kredītiestādēs, piesaistot finansu līdzekļus dzīvokļu īpašnieku vārdā. Pārvaldnieks ir tiesīgs šādas darbības veikt tikai ar īpašnieku kopsapulces lēmumu.
3. ĪPAŠNIEKU PIENĀKUMI UN TIESĪBAS
3.1. Īpašniekiem ir pienākums:
3.1.1. piedalīties Īpašuma pārvaldīšanā atbilstoši Līguma noteikumiem, Īpašnieku kopsapulces lēmumiem un normatīvajiem aktiem;
3.1.2. savlaicīgi un pilnā apjomā veikt Pārvaldniekam visus Līgumā paredzētos maksājumus Līgumā noteiktajā kārtībā;
3.1.3. Īpašnieki nodrošina, lai Pārvaldnieks (tā personāls) nekavējoties varētu iekļūt Īpašnieku lietotajā īpašumā, ja ir notikusi avārija vai darbību pārtraukušas kopīpašumā esošās komunikācijas/iekārtas, un ne vēlāk kā 3(trīs) dienu laikā, ja ir nepieciešams veikt kopējo komunikāciju, sienu konstrukciju apsekošanu un remonta darbus. Pretējā gadījumā Īpašnieks uzņemas pilnu atbildību par visu iespējamo risku un materiālajiem zaudējumiem, kas radušies, jo Pārvaldnieka personālam bija liegta iespēja veikt savas funkcijas, pārvaldīt Īpašumu. Ja Pārvaldnieka personālam liegta iespēja izpildīt savas funkcijas (veikt apskati, izpildīt remonta darbus), jo veikta telpu pārbūve, traucē mēbeļu novietojums, Īpašnieks radušos šķēršļus novērš par saviem līdzekļiem;
3.1.4. nekavējoties ziņot Pārvaldniekam par konstatētajiem koplietošanas telpu, komunikāciju, būvkonstrukciju un citu Īpašuma elementu bojājumiem vai apstākļiem, kas var izraisīt šādus bojājumus;
3.1.5. dzīvokļu īpašumu pārplānošanu, inženiertehnisko iekārtu un ietaišu nomaiņu tajos veikt tikai pēc normatīvajos aktos noteiktā kārtībā saskaņota projekta;
3.1.6. ievērot normatīvajos aktos noteiktos telpu lietošanas un pārbūves noteikumus, sanitārās normas, drošības tehnikas un ugunsdrošības noteikumus, saudzēt dzīvojamās mājas kopīpašumu;
3.1.7. ievērot citus noteikumus saskaņā ar Īpašnieku kopsapulces lēmumiem.
3.2. Īpašniekiem ir tiesības:
3.2.1. Līgumā noteiktajā kārtībā saņemt no Pārvaldnieka informāciju par viņa darbību Līguma 2.1.punktā minēto pienākumu veikšanā;
3.2.2. iesniegt Pārvaldniekam priekšlikumus un ierosinājumus Īpašuma pārvaldīšanas jautājumos.
4. MAKSĀJUMI UN NORĒĶINU KĀRTĪBA
4.1. Nepieciešamie izdevumi Īpašuma pārvaldīšanai t.i. pārvaldīšanas maksa no Līguma 7.1.punktā minētā datuma tiek noteikta LVL………….. (……………..santīmi) apmērā par katru dzīvokļu īpašuma kopējās platības kvadrātmetru mēnesī, bez PVN. Noteiktajā Pārvaldīšanas maksā ietilpstošo darbu uzskaitījums un to periodiskums ir noteikti šī līguma Pielikumā Nr.1, kas ir šī līguma neatņemama sastāvdaļa.
4.2. Nepieciešamo izdevumu apmēru Īpašuma pārvaldīšanai var mainīt, Īpašniekiem par to lemjot kopsapulcē, kā arī gadījumos, ja Īpašnieku kopsapulcē tiek pieņemts lēmums saņemt papildus pārvaldīšanas pakalpojumus atbilstoši šo pakalpojumu izcenojumiem. Ja Īpašnieku kopsapulcē nevar tikt pieņemts lēmums 3 (trīs) mēnešu laikā pēc tam, kad Pārvaldnieks par nepieciešamo izdevumu apmēru Īpašuma pārvaldīšanai ir informējis Īpašniekus, izmaiņas stājas spēka ar trešo mēnesi pēc Īpašnieku informēšanas un ir spēkā līdz nākamā Īpašnieku kopsapulces lēmuma pieņemšanai par nepieciešamo izdevumu apmēru Īpašuma pārvaldīšanai. Par maksas izmaiņām Pārvaldnieks informē Īpašniekus, publicējot to ikmēneša rēķina otrajā pusē.
4.3. Īpašnieki uzņemas jebkurā gadījumā segt Pārvaldnieka izdevumus par tādu pārvaldīšanas darbu veikšanu, kuru izpildi Pārvaldniekam uzliek spēkā esošie normatīvie akti, ja par šo izdevumu izmaiņām Pārvaldnieks rakstveidā paziņojis Īpašniekiem vismaz vienu mēnesi iepriekš, publicējot to ikmēneša rēķina otrajā pusē.
4.4. Papildus nepieciešamajiem izdevumiem Īpašuma pārvaldīšanai Īpašnieki norēķinās ar Pārvaldnieku:
– par Līguma 2.1.5.punktā minētajiem pakalpojumiem, atbilstoši līgumiem, kas ir noslēgti ar šo pakalpojumu sniedzējiem;
– par veiktajiem darbiem, kas veikti Līguma 2.2.2.punktā noteiktajā kārtībā.
4.5. Līdzēji vienojas, ka nepieciešamos izdevumus remontu vajadzībām katrs Īpašnieks mēnesī maksā LVL _________(………..) apmērā par katru dzīvokļa īpašuma kopējās platības kvadrātmetru. Minētā maksa tiek maksāta vienlaicīgi ar pārvaldīšanas maksu.
4.6. Ja dzīvojamās mājas aukstā ūdens ievadā, kā arī visos dzīvokļu īpašumos ir uzstādīti skaitītāji, bet starp mājas kopējā skaitītāja rādījumu un dzīvokļu īpašumos fiksēto ūdens patēriņu veidojas starpība (turpmāk – ūdens patēriņa starpība), tiek veikts ūdens patēriņa pārrēķins, ūdens patēriņa starpību sadalot proporcionāli ūdens patēriņam dzīvokļu īpašumos. Līdzēji vienojas, ka gadījumā, ja Īpašnieks neievēro skaitītāja verificēšanas kartību vai divus mēnešus pēc kārtas nav iesniedzis skaitītāju rādītājus, Pārvaldnieks aprēķina ūdens patēriņu pēc LR MK noteikumiem Nr. 1013, no 09.12.2008.
4.7. Līdzēji vienojas, ka par pakalpojumiem, kuru patēriņš netiek uzskaitīts pēc Dzīvokļos, mākslinieku darbnīcās vai nedzīvojamās telpās skaitītāju rādījumiem, aprēķins tiek veikts proporcionāli dzīvokļa īpašuma lielumam.
4.8. Visi Īpašnieku norēķini ar Pārvaldnieku tiek veikti, ieskaitot naudas līdzekļus Pārvaldnieka norādītajā bankas kontā, pamatojoties uz Pārvaldnieka piestādītajiem rēķiniem, līdz katra mēneša pēdējai dienai. Līdzēji vienojas, ka Pārvaldnieks rēķinus sagatavo elektroniski un tie derīgi bez paraksta. Rēķins tiek uzskatīts par saņemtu, ja Īpašnieks par tā nesaņemšanu nav paziņojis līdz 25 datumam.
Rēķins tiek nosūtīts uz Īpašumā esošo pasta kastīti ar atbilstošā īpašuma numuru, kuru
Īpašnieks var mainīt rakstiski norādot citu, tai skaitā elektronisko. Samaksa skaitās saņemta ar tās ienākšanu Pārvaldnieka norādītajā bankas kontā.
4.9. Pārvaldniekam ir tiesības aprēķināt un iekasēt no Īpašnieka kavējuma maksu 0,1 (nulle komats viens procents) apmērā no kavēto maksājumu summas par katru nokavēto dienu, ja Īpašnieks nav savlaicīgi veicis Līgumā paredzētos maksājumus. Īpašnieka maksājums sākumā tiek ieskaitīts kavējuma maksu samaksā un tikai pēc tam parāda dzēšanā.
5. LĪDZĒJU ATBILDĪBA
5.1. Līdzēji ir savstarpēji atbildīgi viens otram par zaudējumiem, kas kādam no tiem radušies otra Līdzēja darbības vai bezdarbības rezultātā, Latvijas Republikas normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā.
5.2. Līdzēji nav atbildīgi viens otram par Līguma saistību nepildīšanu vai nepienācīgu pildīšanu, iestājoties tādiem nepārvaramas varas apstākļiem kā dabas stihijas, ugunsgrēks u.tml., kurus Līdzēji nevarēja paredzēt un ar saprātīgiem līdzekļiem novērst.
5.3. Pārvaldnieks neatbild par Līgumā minēto pakalpojumu sniegšanas pārtraukumiem vai nepienācīgu kvalitāti, ja vien tajā nav vainojams Pārvaldnieks.
5.4. Ja Īpašnieks nokavē jebkura Līgumā atrunāta maksājuma veikšanu vairāk kā par 30 (trīsdesmit) dienām, Pārvaldnieks, rakstveidā brīdinot Īpašnieku vismaz 10 (desmit) dienas iepriekš, ir tiesīgs pārtraukt jebkura pakalpojuma sniegšanušim Īpašniekam, lai pasargātu pārējo Īpašnieku tiesības uz nepārtrauktu pakalpojumu saņemšanu, izņemot tos pakalpojumus, kas tiek sniegti Īpašumam kopumā.
6. ĪPAŠNIEKU KOPSAPULCE
6.1. Īpašnieku kopsapulci sasauc Pārvaldnieks, vismaz vienu nedēļu iepriekš rakstiski brīdinot Īpašniekus un izliekot attiecīgu paziņojumu pie dzīvojamās mājas redzamā vietā, tajā norādot Īpašnieku kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību.
6.2. Īpašnieku kopsapulcē lēmumi tiek pieņemti ar visu dzīvokļu īpašnieku balsu vairākumu. Katram Īpašniekam ir tik balsis, cik dzīvokļa īpašumu ir tā īpašumā. Šāds kopsapulces lēmums ir saistošs visiem Īpašniekiem.
6.3 Īpašnieku kopsapulces tiek protokolētas. Protokolā tiek fiksēti visi Īpašnieku kopsapulces pieņemtie lēmumi. Protokolu paraksta sapulces vadītājs un protokolētājs, tam tiek pievienota reģistrācijas lapa ar sapulcē klātesošo dalībnieku parakstiem. Protokols tiek noformēts vienā eksemplārā, un tas glabājas pie Pārvaldnieka. Īpašniekiem ir tiesības saņemt kopsapulču protokolu izrakstus.
6.4. Līdzēji vienojas, ka kopsapulce var tikt organizēta arī aptaujas anketas formā.
6.5. Lēmums par Līguma izbeigšanu tiek pieņemts Īpašnieku kopsapulcē, organizējot to klātienē ar visu Īpašnieku balsu vairākumu.
7.LĪGUMA TERMIŅŠ
7.1. Līgums stājas spēkā ar brīdi, kad Līdzēji to parakstījušas, savu darbību Pārvaldnieks uzsāk ar __.__.2011, un ir spēkā 1 (vienu) gadu – līdz 2012.gada ____. ________.
7.2. Ja Īpašnieki nav pieņēmuši kopsapulcē lēmumu par Līguma izbeigšanu un 3 (trīs) mēnešus pirms informējuši Pārvaldnieku par Līguma izbeigšanu, Līgums uzskatāms par pagarinātu uz katru nākamo 1 (vienu) gadu ar tādiem pašiem noteikumiem.
7.3. Pārvaldniekam ir tiesības izbeigt Līgumu, 3 (trīs) mēnešus iepriekš par to rakstiski brīdinot Īpašniekus .
7.4. Īpašniekiem ir tiesības izbeigt Līgumu, ja par līguma izbeigšanu ir pieņemts atbilstošs kopsapulces lēmums un rakstiski 3 (trīs) mēnešus pirms informējuši Pārvaldnieku par Līguma izbeigšanu.
7.5. Vienlaicīgi ar Līguma izbeigšanu Pārvaldnieka pienākums ir nodot Īpašnieku pilnvarotai personai visus ar Īpašuma pārvaldīšanu saistītos dokumentus, kā arī Līdzēji vienojas par savstarpējo finansiālo saistību risināšanu.
8. NOBEIGUMA NOTEIKUMI
8.1. Visi Līdzēju strīdi un nesaskaņas, kas var rasties Līguma izpildes gaitā, tiek risināti pārrunu ceļā. Ja Līdzēji šādā veidā vienošanos panākt nespēj, strīdi normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā izšķirami Latvijas Republikas tiesās.
8.2. Līgums var tikt papildināts vai grozīts, Līdzējiem šādus papildinājumus vai grozījumus noformējot rakstiskas vienošanās veidā, parakstot šo vienošanos un pievienojot to Līgumam kā neatņemamu tā sastāvdaļu Ja spēku zaudē kāds no Līguma noteikumiem, tas neietekmē citu Līguma noteikumu juridisko spēku.
8.3. Līgums pilnībā atspoguļo Līdzēju vienošanos, Līdzēji ir to izlasījušas un piekrīt visiem tā noteikumiem, ko apliecina, parakstot Līgumu.